交房手续以及交房流程介绍

交房是一门大学问题。交房所需的手续、交房手续和验房技巧都是常识。虽然开发商在交房时会有专人负责与业主一起检查房屋，但专家建议第一次收房的业主最好找熟悉的人或有购房经验的朋友陪同收房。交房前应准备哪些手续？基本流程是什么？交房时，开发商需要有专人陪同业主检查房屋，并有居民检查交接表，供业主记录检查过程中发现的问题。如果开发商没有提供此类表格，业主可以用纸记录，记录整理成书面格式，一式两份，由开发商盖章，一份交给开发商，一份由业主保管。

一、交房要有哪些条件？

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开发商交付商品房必须符合下列条件：

1.经建设工程质量监督机构验证合格。商品房一般由区、县建设工程质量监督站验证，并出具书面证书。验收合格的，还应说明质量等级，如合格、优秀等。

2.住宅所属的房地产必须取得住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证由市、区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋不得交付，公安户籍管理部门不得办理入户手续。

3.办理房地产初始登记手续，取得新建商品房产权证，俗称"大产证"。其实只要取得"大产证"，一、二条所列条件必须具备。未取得"大产证"是的，开发商不能办理交房手续。如果开发商提前将房屋交钥匙交付给买方，买方应拒绝接受。

许多购房者在开发商房屋不具备合法交付条件的情况下，提前进行房屋装修。交付期满后，开发商无法支付符合合同约定标准的房屋；或配套设施不到位；或质量问题或产权纠纷；或部分费用未支付，导致房屋交付许可证和商品房产权证无法按时取得。此时，买家只能左右为难：退房，投入了大量的装修资金、时间、精力；不退，生活真的有很多不便，或者根本不能生活，即使要求退房，买家也不能要求开发商赔偿所有的经济损失，因为买家也有过错，也应该承担一定的责任。

二、房屋交要哪些手续？

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1、通知

开发商取得商品房产权证书后，应当书面通知买方在约定的时间内验收交接房屋。开发商约定的收集期限一般在收集通知发出后30天内。根据有关规定，买方未在约定时间内到指定地点办理相关手续的，一般视为开发商已实际交付买方（即默认交接已完成）。

2、验收

购房者应按照购房合同约定的标准逐一验收房屋工程质量和配套设施，并做好记录。同时，不要忽视房屋产权的明确验证。

在验收过程中，开发商应主动向买方出示建设项目质量检验合格表和商品房产权证书。开发商不出示的，买方可以拒绝验收，由开发商承担责任。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

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根据《商品房实施住宅质量保证书和住宅使用手册制度的规定》等有关法律法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用手册。根据本法规定，《住宅质量保证书》是开发商对商品房销售承担质量责任的法律文件，可作为商品房预售和销售合同的补充协议，与合同具有同等效力。开发商应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。开发商不提供的，买方可以拒绝签署房屋交接书。商品房销售后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明确委托单位；住宅使用说明书应当说明各部分（部件）的结构、性能、类型、性能和标准，并注意使用。

四、签署房屋交接书

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买方检查房屋及其产权，认为符合合同条件的，应当与开发商签订房屋交接书；不符合合同规定的，应当记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交接标准，然后签署交接书。

具体交房流程如下：

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1.看门窗是否开关顺畅，锁起来是否方便，配套钥匙是否能快速开门，门是否变形，把手是否损坏，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自带电池，在防盗门门铃上安装电池，看门铃是否正常响动。

2、屋顶、墙壁、窗户、门是否有渗漏现象，注意这些地方是否有黄色污渍，如果有，说明房屋可能有渗漏问题。

3.业主用小锤敲打房子的墙壁和地板，看是否会开裂或空鼓。如果有，应记录在表格上，然后要求开发商解决。

4、业主需要带插座灯，检查插座是否正常，插座灯是否亮，所有灯座是否正常；插入灯时，业主需要检查闭合开关箱内相应的分路开关，主开关箱内的分路开关是否正常运行。

5.仔细检查厨房和浴室的烟道是否堵塞。你可以在现场点燃一些废纸，看看烟气是否能正常从排烟口排出。

6.在检查下水道是否通畅时，业主可以用塑料袋装满水，快速倒入房屋内的地漏和下水道，看水是否能快速流入下水道。

7.进行防水检查，用塑料袋包裹卫生间周围的沙子，堵塞卫生间各出水口，注入卫生间不少于2cm24小时后，看楼下是否有漏水。如果没有，说明房子的防水还是很成功的。

8.记录房子里水表、电表、气表的数字，让业主在以后交费的时候知道。

开发商交房时，业主注意以下三点：

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1.检查前，如果开发商要求支付费用或签署文件，业主不得同意，否则业主在检查过程中发现的质量问题只能自行解决。

2.如果开发商提出代理产权证书，业主可以拒绝，因为产权证书的业主可以自己办理。如果交给开发商，业主必须向开发商支付代理费。

3、房屋检查中发现的质量问题必须写在纸上，不能听开发商的口头承诺，在房屋问题后面，也写下开发商承诺的解决时间，使业主在开发商无限期拖延后不会无助。

4.收房时必须仔细查看文件

律师说，在正常交付过程中，业主应查看以下文件：

一是房地产开发商必须取得国家强制要求的《建设工程竣工备案表》。

二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》要求的，现在开发商应该在交付时提供。

三是开发商已获得国家认可的专业测绘单位的面积测量数据，看是否与购房合同中约定的不同，以便尽快解决问题。

也许你不会对整个过程感到困惑和恐惧。

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